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【大家さん向け】家賃の値上げ交渉の進め方

家賃は賃貸借契約の根幹となる契約内容ですが、最初に定めた家賃を全く変えることができないわけではありません。

この点、借地借家法32条によると、「正当な理由」があれば、契約の途中であっても、地代等増減額請求が可能であると定められています。

同請求権は形成権であるため、同請求が借主に到達した時から将来に向かって自動的に家賃が相当な金額に改訂されます。

これに借主の意志は関係ありません。

 

もっとも、同権利が発生するほどの理由がないような場合や、仮に「正当な理由」がある場合であっても、このような権利があることを前提に、まずは交渉を通じて契約当事者間で契約内容を変更して賃金を増額することがトラブルを回避するためには重要といえます。

 

このページでは、家賃の値上げ交渉の進め方について解説していきます。

家賃の値上げの交渉の進め方

交渉に際しては、以下のような手順で進めていくこととなります。

 

①家賃の値上げが必要な理由を借主に説明し、必要に応じて、値上げが必要な理由を裏付ける

ここでいう、「正当な理由」とは、どのようなものが挙げられるのでしょうか。

例えば、土地や建物の租税、固定資産税やその他の負担の増加が挙げられます。

大家にとっても操作することができない金銭的負担の増加は「正当な理由」となります。

また、周辺の同様の物件に比べて家賃の相場が下回っているような場合にも、家賃の値上げの「正当な理由」として認められます。

 

このような場合、交渉に際しては借地借家法上の権利の説明や、「正当な理由」に該当することを説明することによって交渉が円滑に進むことが期待できます。

 

②郵送の方法によって、値上げの意向や、金額を通知する

証拠として残すためにも、値上げの意向や金額を通知したことを書面に残すことが重要です。

相手方に準備の期間を与えるためにも、余裕をもって早めに通知を行うべきであるといえます。

また、退去の意向である場合でも、早めに伝えてもらうことは大家の方からしてもメリットとなります。

増額の幅は、増額を求める理由からして相当な金額にとどめ、時には譲歩をすることで交渉が丸く収まることがあります。

 

③入居者の合意が得られれば、覚書を作成して新たな家賃を明確化する

合意が取れた場合には、新しい家賃を明記した覚書を作成して、契約の内容となったことを明らかにして証拠として残すことが重要です。

なお、「正当な理由」が認められる場合には、相手の同意を必要とすることなく家賃の増額を行うことができますが、その場合であっても、家賃増額請求によって家賃が増額されたことを証拠として残すための書面を作成することが重要です。

 

不動産問題にお困りの方はひやま法律事務所までご相談ください

今回は、家賃の値上げ交渉の進め方について解説しました。

合意が成立して家賃を増額した場合や、「正当な理由」があると考え、家賃の増額を行った場合、契約の内容となるため、借主はここで定めた家賃を支払うこととなりますが、借主が同額の家賃を支払わない場合には、別途紛争となり、訴訟を念頭に置かなければなりません。

適切な家賃の増額があったことを証明するものを交渉時から作成しておくこと、また、「正当な理由」が認められることを立証できるよう証拠を収集しておくことが重要です。

弁護士に依頼をすることで、証拠の作成や、円滑な交渉が期待でき、大家さんの求める家賃の実現を期待することができます。

 

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